Mensura Models · Expertise
Un examen indépendant d’un modèle d’investissement existant, conduit contre un protocole de contrôle structuré en 186 points. Le livrable est un rapport écrit et un plan de correction hiérarchisé par matérialité. La mission se limite à l’identification des écarts ; la correction est une mission distincte.
Les sociétés de gestion et foncières dont les décisions d’investissement reposent sur un classeur interne construit et modifié au fil des années, sans que ce classeur ait jamais été soumis à une relecture extérieure. Le modèle est utilisé parce qu’il tourne ; il n’a pas nécessairement été vérifié.
Les family offices et investisseurs institutionnels disposant d’un modèle hérité — reçu d’un conseil, repris d’une transaction précédente, ou construit avant que les méthodes institutionnelles ne soient fixées — dont l’audit indépendant n’a jamais été conduit.
Les structures où la personne qui a construit le modèle n’est plus celle qui l’utilise. La transmission d’un classeur sans transmission de la documentation de ses conventions produit un risque systématique que la seule continuité des résultats ne suffit pas à neutraliser.
Un modèle interne dérive par accumulation. Les conventions adoptées lors de la construction initiale ne sont pas documentées ; elles sont dans la tête du constructeur. Des formules sont dupliquées, puis modifiées dans une copie et pas dans l’autre. Des hypothèses sont codées en dur dans des cellules intermédiaires. Des plages nommées deviennent orphelines après une restructuration d’onglets.
Aucune de ces dérives ne produit d’erreur visible. Elles ne font pas planter Excel. Elles ne génèrent pas de message d’alerte. Elles produisent des écarts — entre le calcul présenté en comité et le calcul que les conventions du marché institutionnel auraient conduit à produire.
Un modèle qui tourne n’est pas un modèle vérifié.
Le protocole couvre sept lots, chacun examinant un domaine défini du modèle :
| A | Inputs et paramètres | Contrôle de la saisie des hypothèses, de l’absence de valeurs codées en dur hors onglet dédié, de la cohérence des unités et des références. |
| B | Fondations de valorisation, VNC, coûts | Vérification des bases d’actif, de l’amortissement par composants, du calcul de la valeur nette comptable et des coûts d’acquisition. |
| C | Fiscalité et plus-values | Contrôle de la fiscalité courante (IS, IR), du calcul de la plus-value, de la VNC à la date de cession et de la prise en compte de la structure juridique de détention. |
| D | Dette, allocation, waterfall | Vérification du service de la dette, du DSCR, de l’ICR, et, si applicable, de la mécanique de waterfall et d’allocation entre tranches investisseurs. |
| E | Scénarios et calendrier | Contrôle de la cohérence des scénarios, des dates de résiliation et d’échéance des baux, et des paliers de loyer et franchises. |
| F | Sensibilité, arbitrage, TRI | Vérification du calcul du TRI sur dates exactes, des matrices de sensibilité et de l’articulation entre décision d’arbitrage et métriques de sortie. |
| G | Cohérence multi-actifs | Examen des liens entre onglets, des agrégations de portefeuille et de la traçabilité de chaque cellule source vers les indicateurs de tableau de bord. |
Un rapport écrit comprenant :
Immobilier tertiaire non résidentiel : bureaux, commerce, logistique, activité. Actifs en acquisition, en détention et en cession. Structures SCI, SAS, OPPCI et équivalents institutionnels. Modèles construits sur Microsoft Excel.
Capital-investissement et LBO. Opérations de promotion et de marchand de biens. Résidentiel pur. M&A industriel. Modèles construits sur d’autres outils qu’Excel.
Prise de contact par courriel — description succincte du modèle et du contexte d’utilisation.
Devis et cadrage du périmètre — confirmation des lots applicables et du délai.
Transmission du fichier Excel selon les modalités définies au devis.
Audit — examen du modèle en lecture seule selon le protocole convenu.
Remise du rapport et échange de restitution à distance, en vidéo ou par écrit selon préférence.
Pour toute demande d’audit, écrire à :
contact@mensura-models.frUn dossier de démonstration documentant un cas d’analyse complet est disponible sur demande, à la même adresse.
Vincent Dominique — ex-Directeur Général de Corum Asset Management — société de gestion SCPI/OPCI.
Triada SAS, 149 B Chemin de la Calade, 06250 Mougins — TVA non applicable, art. 293 B du CGI
