Baromètre des pratiques de modélisation tertiaire

Ce questionnaire alimente la première édition du Baromètre des pratiques de modélisation tertiaire : une photographie semestrielle de ce que les praticiens français de l’investissement tertiaire retiennent réellement en comité — taux de sortie, indexation, seuils de TRI, CAPEX, et vie des modèles eux-mêmes. Aucune source publique ne documente ces pratiques aujourd’hui.

Douze questions, environ huit minutes, de mémoire. Les réponses sont anonymes : aucune donnée nominative n’est demandée, et seuls des résultats agrégés seront publiés.

Le Baromètre est publié sous la marque Mensura Models, qui édite des modèles financiers pour l’investissement immobilier tertiaire. Je conduis cette enquête à titre indépendant.

Vincent Dominique — ex-Directeur Général de Corum Asset Management — société de gestion SCPI/OPCI.

S1 — Dans quel type de structure exercez-vous principalement ?

Société de gestion (SCPI, OPCI, fonds immobiliers) Foncière cotée Foncière privée ou familiale Family office Conseil, expertise ou modélisation indépendante Banque ou financement immobilier Autre structure d’investissement

S2 — Quel est l’ordre de grandeur du patrimoine tertiaire géré ou détenu par votre structure ?

S3 — Quel est votre rôle dans le processus d’investissement ?

Direction générale ou présidence Direction des investissements ou de l’asset management Asset manager ou analyste Direction financière Conseil externe

F1 — En comité, comment le taux de capitalisation de sortie d’un business plan d’acquisition est-il le plus souvent déterminé dans votre structure ?

Égal au taux d’entrée Taux d’entrée majoré d’une décompression forfaitaire Taux d’entrée minoré d’une compression Hypothèse de marché à terme, actualisée dossier par dossier Au cas par cas, sans règle établie

F2 — Lorsqu’une décompression forfaitaire est appliquée, quel est son ordre de grandeur par défaut pour une détention d’environ dix ans ?

25 points de base ou moins 26 à 50 points de base 51 à 75 points de base 76 à 100 points de base Plus de 100 points de base Pas de valeur par défaut Non applicable : ma structure n’applique pas de décompression forfaitaire

F3 — Pour projeter l’indexation des loyers à l’horizon du business plan, quelle est la pratique dominante dans votre structure ?

ILC et ILAT distingués bail par bail, selon la nature de chaque preneur Un indice unique appliqué à l’ensemble de l’état locatif Un taux forfaitaire annuel, déconnecté des indices L’indexation n’est pas projetée au-delà des révisions déjà connues

F4 — Quelle trajectoire d’indexation annuelle retenez-vous par défaut à l’horizon du business plan ?

F5 — Votre structure applique-t-elle un seuil de TRI formalisé (« hurdle ») pour valider une acquisition, et à quel niveau se situe-t-il ?

Pas de seuil formalisé — appréciation au cas par cas Oui, inférieur à 6 % Oui, 6 à 8 % Oui, 8 à 10 % Oui, supérieur à 10 % Oui, variable selon la typologie d’actif, sans seuil unique

F6 — Comment les CAPEX sont-ils le plus souvent estimés dans vos business plans ?

Plan de travaux détaillé, poste par poste Provision forfaitaire en pourcentage des loyers Provision forfaitaire en euros par mètre carré Estimation au cas par cas, sans méthode systématique Non modélisés au-delà du gros entretien courant

Les trois questions suivantes portent sur une pratique de place qu’aucune source publique ne documente : la vie du modèle lui-même — sa relecture, sa documentation, sa transmission. Il n’existe pas de norme établie sur ces points ; l’objet du Baromètre est précisément d’en dresser la première photographie.

F7 — Le modèle principal sur lequel reposent vos décisions d’investissement a-t-il déjà fait l’objet d’une relecture complète par une personne qui ne l’a pas construit ?

Oui, par un tiers extérieur à la structure Oui, en interne, par une personne distincte de son auteur Partiellement — certains blocs seulement Non Je ne sais pas

F8 — Les conventions du modèle (assiettes, indexation, méthode de valorisation de sortie, fenêtres de calcul des ratios) sont-elles documentées par écrit ?

Oui, intégralement, dans un document tenu à jour Oui, partiellement Non — les conventions se transmettent à l’usage Je ne sais pas

F9 — Combien de personnes, dans votre structure, sont aujourd’hui capables de modifier ce modèle en profondeur ?

Une seule Deux Trois ou plus Aucune — la personne qui le maîtrisait a quitté la structure Sans objet (modèle externe ou reconstruit à chaque dossier)