La révision du loyer d'un bail commercial ou professionnel en France n'est pas une négociation : c'est un calcul. Elle applique mécaniquement la variation d'un indice publié par l'INSEE entre deux trimestres de référence. Le choix de l'indice — ILC ou ILAT — ne relève pas de la préférence contractuelle : il est déterminé par la nature de l'activité exercée par le preneur. Choisir le mauvais indice, c'est produire une projection de revenus locatifs incorrecte — et, en aval, une valorisation de cession biaisée.
Cette distinction opérationnelle est l'une des spécificités du marché locatif français que le modèle d'analyse d'acquisition tertiaire complet doit intégrer nativement — elle est absente de la quasi-totalité des modèles génériques disponibles.
L'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) et l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) ont tous deux été créés pour remplacer l'ICC (Indice du Coût de la Construction) dans les baux commerciaux. L'ICC, très lié aux coûts de construction, présentait une volatilité jugée inadaptée à l'indexation des loyers. Les deux nouveaux indices publiés trimestriellement par l'INSEE offrent une indexation plus représentative de l'activité économique respective de leurs secteurs.
L'ILC est issu de la loi de modernisation de l'économie (LME) du 4 août 2008. L'ILAT est issu de la loi Pinel du 18 juin 2014. Les baux signés avant ces dates et référençant encore l'ICC restent sous l'ancien régime, sauf clause de substitution contractuelle.
L'ILC agrège trois sous-indices, pondérés de façon à refléter l'activité économique des commerces de détail :
ILC = 50 % Indice des prix à la consommation (hors tabac, hors loyers)
+ 25 % Indice du chiffre d'affaires du commerce de détail
+ 25 % Indice du coût de la construction (ICC)La pondération à 25 % du chiffre d'affaires commerce de détail est le trait distinctif de l'ILC : il indexe les loyers sur la santé économique réelle des locataires commerciaux. En période de croissance du commerce, l'ILC progresse plus vite que l'ILAT ; en récession du commerce, il progresse moins vite.
L'ILAT remplace le chiffre d'affaires commerce de détail par le PIB en valeur — un indicateur plus représentatif de l'activité des services tertiaires :
ILAT = 50 % Indice des prix à la consommation (hors tabac, hors loyers)
+ 25 % Indice du PIB en valeur (prix courants)
+ 25 % Indice du coût de la construction (ICC)La pondération du PIB plutôt que du commerce de détail explique que l'ILAT soit généralement légèrement moins volatil que l'ILC sur les phases de reprise commerciale forte.
La règle d'application des indices n'est pas une convention de marché — elle est légale. L'article L145-34 du Code de commerce et le décret 2008-1139 délimitent précisément les champs d'application respectifs.
L'ILC s'applique aux baux commerciaux dont le preneur exerce une activité commerciale, artisanale ou industrielle au sens de l'article L145-1 du Code de commerce. En pratique : commerces de détail, restauration, hôtellerie, activités artisanales. L'ILC s'applique même si le local est un bureau, dès lors que l'activité du preneur est de nature commerciale.
L'ILAT s'applique aux baux commerciaux et professionnels dont le preneur n'exerce pas d'activité commerciale ou artisanale — principalement : professions libérales, activités de services tertiaires (bureaux, conseil, ingénierie), entrepôts logistiques et locaux d'activité industrielle non artisanale. L'ILAT couvre également les baux professionnels (hors statut des baux commerciaux).
| Type d'activité du preneur | Indice applicable | Base légale |
|---|---|---|
| Commerce de détail | ILC | Art. L145-34 C.com |
| Restauration / café / hôtel | ILC | Art. L145-34 C.com |
| Artisan avec clientèle directe | ILC | Art. L145-34 C.com |
| Bureau (entreprise de services) | ILAT | Décret 2008-1139 |
| Profession libérale | ILAT | Décret 2008-1139 |
| Entrepôt logistique | ILAT | Décret 2008-1139 |
| Local d'activité (industrie légère) | ILAT | Décret 2008-1139 |
| Bail signé avant 2008 (ILC) | ICC | Selon contrat |
Tableau de sélection de l'indice selon l'activité du preneur.
Sur l'actif de démonstration — Bureaux Grade A, Levallois-Perret, 2 420 m², trois baux tertiaires (cabinet de conseil, services, activité tertiaire) — l'ILAT s'applique à l'ensemble des baux. Cette homogénéité simplifie la modélisation par rapport à un actif mixte commerce + bureaux, où les deux indices coexistent avec leurs rythmes de progression distincts.
Pour les professionnels qui gèrent des actifs mixtes, le modèle Excel d'analyse d'acquisition tertiaire paramètre l'indice bail par bail et projette les révisions automatiquement sur la durée de détention.
La révision du loyer en application de l'indice se produit tous les trois ans, à la date anniversaire de prise d'effet du bail ou à la date contractuelle de révision. Le bail peut prévoir une révision annuelle — clause fréquente dans les baux récents en période de forte inflation — mais la révision triennale reste le régime de droit commun.
La formule est identique pour l'ILC et l'ILAT :
Révision triennale :
Loyer révisé = L₀ × (I_n / I₀)
Révision annuelle (si clause de révision annuelle) :
Loyer révisé = L₀ × (I_n / I_(n-4))
où :
L₀ = loyer à la dernière révision (ou loyer initial)
I_n = indice du trimestre de révision (dernier publié)
I₀ = indice du trimestre de référence initial
I_(n-4) = indice du même trimestre de l'année précédente
Exemple (ILAT, révision triennale) :
Loyer initial (01/01/2020) : 100 000 €/an
Indice ILAT T4-2019 (réf.) : 112,50
Indice ILAT T4-2022 (révision) : 121,80
Loyer révisé au 01/01/2023 : 100 000 × (121,80 / 112,50) = 108 267 €/an
Progression réelle sur 3 ans : +8,27 %Le trimestre de référence et l'indice de départ sont fixés dans le bail au moment de sa signature. Si l'indice du trimestre de référence n'est pas encore publié par l'INSEE à la date de révision, la convention usuelle est d'utiliser le dernier trimestre publié.
La révision légale ILC/ILAT n'est pas plafonnée dans le régime de droit commun : elle suit intégralement la variation de l'indice entre les deux trimestres de référence. Si l'indice augmente de 12 % sur trois ans, le loyer peut être révisé à la hausse de 12 % — sans plafond légal prévu par le statut des baux commerciaux.
Une exception temporaire a toutefois été introduite par la loi du 16 août 2022 (loi portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat) : pour les PME locataires, la révision de l'ILC a été plafonnée à 3,5 % par période de révision, puis à 1,5 % pour les révisions intervenant en 2024. Ce dispositif de plafonnement, lié au contexte d'inflation élevée de 2022-2023, ne s'applique qu'aux PME (au sens communautaire) et est par nature temporaire. Il n'affecte pas les révisions ILAT ni les baux dont le locataire n'est pas une PME.
Pour la modélisation, l'analyste doit distinguer les baux relevant du plafonnement éventuel de ceux qui suivent l'indice sans contrainte — l'impact sur le TRI peut être significatif si une fraction importante du portefeuille est en sous-révision pendant plusieurs années.
Le bail désigne un trimestre de référence (par exemple : « le trimestre précédant la prise d'effet du bail »). À chaque révision, l'indice du dernier trimestre connu est comparé à ce trimestre de référence. Si le trimestre n'est pas encore publié par l'INSEE à la date de révision, le dernier trimestre publié est utilisé.
L'INSEE publie les valeurs de l'ILC et de l'ILAT avec un décalage d'environ cinq à six semaines après la fin du trimestre. Pour une révision prévue au 1er janvier, l'indice T3 est généralement le dernier disponible — c'est l'indice T4 de l'année précédente qui aurait été utilisé pour la révision de l'année passée.
L'indexation n'est pas un ajustement marginal : sur une détention de 8 à 10 ans, un écart de progression annuelle de 40 points de base entre l'ILC et l'ILAT peut représenter plusieurs centaines de milliers d'euros de revenus cumulés — et jusqu'à 1 à 2 millions d'euros d'impact sur la valeur vénale Hardcore à la cession.
Considérons un actif mixte tertiaire-commerce avec deux baux principaux :
Hypothèses de simulation — actif mixte illustratif :
Bail 1 (760 m², cabinet de conseil) → ILAT : 265 000 €/an
Bail 2 (800 m², commerce de détail) → ILC : 320 000 €/an
Hypothèse de progression annuelle ILAT : +2,8 %
Hypothèse de progression annuelle ILC : +3,2 %
Révisions triennales projetées :| Année | ILC (Bail 2) | ILAT (Bail 1) | Loyer révisé ILC | Loyer révisé ILAT |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 320 000 € | 265 000 € |
| 2029 | +9,8 % | +8,7 % | ~352 000 € | ~288 000 € |
| 2032 | +9,8 % | +8,7 % | ~386 000 € | ~313 000 € |
| 2033 | — | — | ~394 000 € | ~320 000 € |
Projection des loyers révisés selon l'indice applicable — impact sur 8 ans de détention. Valeurs illustratives.
Avec indexation correcte (ILC pour Bail 2, ILAT pour Bail 1) :
Loyer total estimé en 2033 : ~714 000 €/an (Bail 2 + Bail 1)
Avec ILAT appliqué uniformément aux deux baux :
Loyer total estimé en 2033 : ~691 000 €/an
Manque à gagner annuel en 2033 : ~23 000 €/an
Impact sur BASE_VLM à cession : 23 000 / 5,20 % ≈ 442 000 €Sur un actif complet avec l'ensemble des baux — loyer total initial 850 000 €/an — l'impact cumulé d'une erreur d'indice sur un portefeuille partiellement commercial peut dépasser 1,85 M€ sur la valeur vénale Hardcore à la cession. C'est un paramètre que la méthode Hardcore pour valoriser la cession fait apparaître explicitement dans la décomposition BASE_VLM / COUCHE_REVERSION.
Le modèle Excel d'analyse d'acquisition tertiaire gère l'indexation ILC et ILAT bail par bail, avec projection automatique des révisions triennales sur la durée de détention.
Les baux antérieurs à 2009 (pour les locaux concernés par l'ILC) peuvent encore référencer l'ICC. Un modèle qui substitue automatiquement l'ILC à l'ICC sur ces baux sans vérifier la clause contractuelle applique un indice incorrect — et, en phase de reprise du commerce de détail, surestime la progression du loyer attendue. Dans un portefeuille multi-baux avec des baux d'âges variés, l'identification du bon indice par bail est une étape de due diligence à ne pas déléguer au modèle.
La vérification se déroule en trois étapes.
La première étape est la lecture de la clause d'indexation dans le bail : elle désigne explicitement l'indice retenu et le trimestre de référence. C'est le document contractuel qui fait foi — pas la nature présumée de l'activité du preneur.
La deuxième étape consiste à croiser l'indice désigné dans le bail avec l'activité réelle du preneur, telle qu'elle figure dans le registre du commerce ou la licence d'exploitation. Si un bail désigne l'ILAT pour un commerce de détail (activité ILC), l'indice contractuel peut être remis en cause lors d'une révision contestée. Inversement, si un bail signé en 2006 désigne encore l'ICC, l'analyste doit vérifier si une clause de substitution automatique vers l'ILC ou l'ILAT est prévue.
La troisième étape est la vérification des valeurs de l'indice à chaque date de révision passée. Les valeurs historiques de l'ILC et de l'ILAT sont consultables sur les données trimestrielles de l'ILC publiées par l'INSEE et sur les données trimestrielles de l'ILAT publiées par l'INSEE. Ces séries permettent de reconstituer les révisions passées et de détecter d'éventuelles erreurs de calcul dans les avis de révision émis par le propriétaire précédent.
Première règle : paramétrer l'indice bail par bail, pas au niveau de l'actif. Un actif mixte commerce + bureaux applique simultanément l'ILC et l'ILAT. Appliquer un seul indice pour l'ensemble de l'actif produit un résultat inexact dès la première révision triennale.
Deuxième règle : distinguer la date de prise d'effet, le trimestre de référence et les dates de révision triennale. Ces trois paramètres sont distincts et fixés dans le bail. La date de prise d'effet détermine le calendrier des révisions (T+3, T+6, T+9 ans). Le trimestre de référence détermine l'indice de départ. La date de révision peut être décalée par rapport à la date anniversaire si une clause de révision à date fixe est prévue.
Troisième règle : utiliser une hypothèse de taux d'indexation annuel moyen cohérente avec l'historique récent des indices INSEE. Sur la période 2019-2024, la progression cumulative de l'ILAT a été d'environ +14 %, soit environ +2,7 % par an en moyenne. Une hypothèse de +2,8 % par an pour l'ILAT et de +3,2 % par an pour l'ILC est cohérente avec cet historique récent — mais elle doit être actualisée à chaque nouvelle analyse en fonction des dernières valeurs publiées.
Quatrième règle : identifier et traiter séparément les baux sous-indexés. Un bail dont le loyer en place est inférieur au VLM après révision contribue à la couche de réversion négative dans la méthode Hardcore. La WALB économique de ces baux — la durée jusqu'à laquelle le locataire a un intérêt à rester en vertu du sous-loyer dont il bénéficie — est souvent supérieure à la WALB juridique (la durée contractuelle jusqu'à la première résiliation). La modélisation doit distinguer ces deux horizons : la WALB juridique détermine la date de révision contractuelle, la WALB économique influence la probabilité de départ effectif du locataire à l'échéance.
L'INSEE publie les valeurs trimestrielles de l'ILC et de l'ILAT avec un délai d'environ cinq semaines après la fin de chaque trimestre. Les séries historiques complètes sont accessibles directement :
Ces séries sont la source officielle à utiliser pour toute reconstitution de révision passée, pour la mise à jour du trimestre de référence dans le modèle, et pour la validation des avis de révision émis par un gestionnaire locatif. Tout article ou outil citant des valeurs d'indices sans référence à ces séries ne peut pas être considéré comme une source fiable pour une analyse institutionnelle.
Voir le modèle Excel avec indexation ILC/ILAT native →Vincent Dominique — ex-Directeur Général de Corum Asset Management — société de gestion SCPI/OPCI. ESSEC Business School Grande École (2009).