Modèle Excel · Cession / Arbitrage · Marché français
Modèle de Cession / Arbitrage Tertiaire — Standard Institutionnel Français
24 onglets. 6 régimes fiscaux paramétrés. La méthode Hardcore. TRI sur dates exactes. Arbitrage Conserver / Céder.
Instrument de Comité d’Arbitrage pour le marché institutionnel français.
Vue rapide
Le dashboard Conserver / Céder
Verdict CONSERVER ou CÉDER en tête de page, calculé sur le TRI marginal de conservation vs le hurdle. Bandeau de paramètres rapides modifiable directement sur le Dashboard. 9 invariants anti-faux vérifiés à chaque recalcul.
Voir les captures →
L’auteur
« Pendant dix ans chez CORUM Asset Management, dont quatre comme Directeur Général, j’ai analysé et présenté des dizaines d’analyses d’acquisition et de cession en Comités d’Investissement et d’Arbitrage.
La question « céder ou conserver » est fondamentale dans la gestion active d’un portefeuille institutionnel. Ce modèle est l’outil que j’aurais voulu avoir pour la préparer en Comité d’Arbitrage. »
Parcours
nov. 2017 – juin 2021
Directeur Général
Corum Asset Management
juin 2011 – nov. 2017
Responsable Gestion d’Actifs Immobiliers & Directeur Asset Management
Corum Asset Management
nov. 2009 – juin 2011
Consultant en stratégie immobilière
Adyal
2009
Grande École
ESSEC Business School
Standard institutionnel cession
Conventions françaises : intégrées, pas adaptées
La décision de céder un actif institutionnel engage la performance nette du portefeuille sur plusieurs années. Cinq piliers de rigueur structurent ce modèle.
La méthode Hardcore
BASE_VLM capitalise le loyer de marché normalisé au taux de capitalisation de sortie. COUCHE_REVERSION actualise l’écart entre loyer en place et VLM sur la WALB-to-break. Hypothèses challengeables séparément en comité.
Voir la méthode Hardcore →6 régimes fiscaux paramétrés
IS direct, SCI à l’IS, SCI à l’IR, OPCI, SCPI, SAS-IS cession de titres (drapeau SPI). La plus-value imposable et la fiscalité de cession sont calculées selon le régime sélectionné.
Waterfall investisseur activable
Preferred return + catch-up + carry. Allocation entre tranche investisseur, poche mezzanine et part promoteur paramétrable.
Matrice de sensibilité 3 axes
Taux de capitalisation de sortie × calendrier de cession × coûts de transaction. La robustesse du verdict est testée automatiquement sur 3 × 3 = 9 combinaisons.
Arbitrage Hold vs Sell
TRI marginal de conservation vs hurdle actionnaire. La question « céder maintenant rapporte-t-il plus que conserver 3 ans supplémentaires » est répondue numériquement, avec une courbe du TRI de conservation en fonction du calendrier de sortie.
Architecture institutionnelle
24 onglets — couverture intégrale du cycle de cession
Le modèle couvre l’intégralité du processus d’arbitrage — de l’état locatif courant à la valorisation de cession nette vendeur, en passant par la fiscalité et le waterfall.
7 blocs fonctionnels — du diagnostic à la décision
Bloc 0 — Navigation
01-SOMMAIRE_CESSION · Point d’entrée, architecture, index et boutons Z2 de navigation.
Bloc 1 — Cockpit
02-DASHBOARD · Verdict CONSERVER/CÉDER à 36 pt, 9 invariants anti-faux, bandeau Paramètres rapides.
Bloc 2 — Hypothèses
03-05 · Hypothèses macro, structure juridique et fiscale (6 régimes), identification actif.
Bloc 3 — État locatif
06-09 · Rent roll bail par bail, charges OPEX, CAPEX, indexation ILC/ILAT.
Bloc 4 — Calcul fiscal
16-17 — Plus-value et table des 6 régimes paramétrés (IS direct, SCI à l’IS, SCI à l’IR, OPCI, SCPI, SAS-IS cession de titres avec drapeau SPI).
Bloc 5 — Synthèse cession
19-24 · Waterfall, matrice sensibilité, arbitrage Hold/Sell, TRI fonds pleine période.
Bloc 6 — Calcul interne (masqué)
10-15, 18, 20, 21 · Cash-flow, Hardcore, dette, coûts, allocation — aucune saisie. Moteur LEGACY audité au centime, 15 onglets masqués.
TRI Cession · TRI Conservation · HURDLE · Produit net vendeur · NOI Année 1 · BASE_VLM · COUCHE_REVERSION · la WALB résiduelle · MoC · Waterfall · 3 axes sensibilité
Aperçu du modèle
Ce que contient le modèle — six vues
Six captures du modèle Cession : le dashboard, l’architecture des 24 onglets, le rent roll, le calcul fiscal, la matrice de sensibilité et l’arbitrage Hold vs Sell.
Dashboard CONSERVER/CÉDER
Architecture et sommaire 24 onglets
Rent roll et état locatif
Calcul fiscal 6 régimes
Matrice de sensibilité 3 axes
Arbitrage Hold vs Sell + TRI fonds
Questions fréquentes
Toutes les réponses sur le modèle, la licence, la livraison et le support.
Quel niveau Excel est requis pour utiliser ce modèle ?
Le modèle est utilisable sans compétence de programmation Excel. Les cellules d’inputs (fond jaune) sont clairement identifiées. Une connaissance des fondamentaux de la finance immobilière est nécessaire pour interpréter les résultats.
La licence est-elle individuelle ou multi-utilisateurs ?
La licence est strictement individuelle et non cessible. Usage personnel uniquement. Pour un usage en équipe ou en entreprise, contactez-nous pour un devis de licence multi-postes.
La TVA est-elle applicable au prix de 249 € ?
Triada, éditeur de Mensura Models, bénéficie de la franchise en base de TVA (art. 293 B du CGI). Le prix de 249 € est le prix définitif. Aucune TVA n’est applicable ni récupérable.
Comment est livré le fichier ?
Un lien de téléchargement est envoyé par email après confirmation du paiement. Vérifiez vos spams si nécessaire. Contact de secours : contact@mensura-models.fr
Le modèle est-il compatible avec Mac et PC ?
Oui. Le modèle est développé sous Microsoft Excel 2019 et compatible avec Excel 2016, 2019, 2021, Microsoft 365 (Windows et Mac). Il n’est pas garanti pour Google Sheets en raison des fonctions spécifiques utilisées (XIRR, noms de plages, menus déroulants).
Puis-je modifier le modèle pour l’adapter à mes besoins ?
Oui, dans le cadre de la licence individuelle. Vous pouvez modifier les onglets d’hypothèses et adapter les paramètres. Les formules des onglets de calcul sont protégées en lecture pour préserver l’intégrité du modèle — mot de passe disponible sur demande pour les utilisateurs avancés.
Y a-t-il un support après l’achat ?
Un support par email est disponible pour les questions de prise en main. Délai de réponse : 48h ouvrées. Le support ne couvre pas les modifications personnalisées du modèle. Contact : contact@mensura-models.fr
Méthode & Standard
Spécifications et garanties
Standards des comités institutionnels français, sans adaptation préalable.
Technique
- 24 onglets visibles, 15 onglets LEGACY masqués
- Compatibilité Excel 2016 et Microsoft 365
- Zéro VBA — zéro fonction matricielle dynamique
- Zéro lien inter-fichier — modèle autonome
- Notice utilisateur 11 pages incluse (.docx)
Audit & intégrité
- 9 ancres financières vérifiées au centime
- Préservées sur 8 versions successives
- 186 tests de conformité
- 9 invariants Dashboard vérifiés à chaque recalcul
- 352 inputs jaunes (#FFF2CC) identifiés
« Ces conventions ont été vérifiées en conditions réelles de comité pendant dix ans chez CORUM Asset Management — dans des dossiers présentés en Comités d’Investissement et d’Arbitrage sur un portefeuille pan-européen. Le modèle est la formalisation d’une méthode éprouvée, pas l’implémentation d’une théorie. »
Vincent Dominique, ex-Directeur Général de Corum Asset Management — société de gestion SCPI/OPCI
Accéder au modèle Cession
Contenu : fichier Excel natif (.xlsx) · 24 onglets · 6 régimes fiscaux · la méthode Hardcore · waterfall · Notice 11 pages
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Acheter le modèle Cession — 249 €Paiement sécurisé par Stripe (certifié PCI-DSS niveau 1).
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Modèles complémentaires
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